15. 2. 2021

Jakou zvolit dobu fixace u hypotéky

Když si berete hypotéku, je tohle jedno z těch velkých a důležitých rozhodnutí (spolu s délkou splatnosti). Tak se na to pojďme podívat.

Co to tedy vlastně fixace sazby hypotéky je? Je to doba, po kterou je pevně daná a neměnná výše úrokové sazby vašeho úvěru. Když tahle doba doběhne, sazba se změní podle toho, jaká je situace na trhu (ale mohou v tom roli hrát i další věci, třeba jestli řádně splácíte).

Každopádně banky obvykle nabízejí docela širokou škálu fixací úrokové sazby – od jednoho roku až po deset let a někdy i víc, i když to už je docela neobvyklé. Také se můžete setkat se sazbou, která není fixovaná vůbec – pravidelně se mění podle nějakého předem daného ukazatele, jako je třeba PRIBOR (to je základní mezibankovní sazba).

Pro vaše uvažování jsou důležité dvě věci.

Za prvé: jaký očekávám vývoj? Očekávám, že úrokové sazby půjdou v čase mého splácení spíše nahoru, nebo spíše dolů? Pokud čekám, že půjdou nahoru, pak se mi vyplatí zafixovat si současnou sazbu na co nejdelší období, protože bych po refixaci (tedy v momentu, kdy současná fixace skončí) platil víc. Pokud čekám, že půjdou dolů, pak si vezmu kratší a po refixaci si polepším.

Takhle by to rozhodování vlastně vypadalo docela jednoduše, kdyby tu ovšem nebyla druhá věc. A to: jak moc jsem citlivý na případné zdražení? Zvlášť ze začátku splácení tvoří splátka úroků dost velkou část celkové měsíční platby.

Schválně se koukneme na příklad. Půjčím si na dvacet let tři miliony s atraktivní sazbou 2 %. Měsíční splátka vychází zhruba 15 200 korun. Kdyby ovšem byla sazba 3 % (což nevypadá jako nějaký gigantický rozdíl, ne?), splátka bude činit už skoro 16 800 korun. A 5 %? Splátka je skoro 19 800 korun. I při méně napjatém rodinném rozpočtu je téměř pět tisíc navíc dost cítit. (Pozn: Pro tenhle příklad jsme pro zjednodušení počítali stále se třemi miliony – ve skutečnosti by vás to potkalo při první refixaci, tedy nejdřív po roce, kdy byste měli něco málo z jistiny splaceno).

Tohle je také rozhodující faktor pro většinu mladých rodin, které si kupují první bydlení a už počítají s tím, že přinejmenším nějaký čas se bude hypotéka splácet (a rodina žít) jen z jednoho příjmu. Proto také stále více lidí upřednostňuje dlouhé fixace, při kterých mají po celou dobu jistotu, jak bude splátka velká.

Dřív bylo na trhu běžné dělat kompromis mezi dobrou sazbou a délkou fixace, protože platilo (a vlastně dost často platí pořád), že čím delší fixace, tím vyšší sazba. Ale teď už to neplatí, protože třeba Banka CREDITAS u hypotéky naopak dává ty nejlepší sazby u těch nejdelších fixací. Člověk tak dostane dobrou sazbu na dlouhou dobu. Tahle varianta se pak vyplatí těm, kdo nechtějí spekulovat na pokles (ale s rizikem možného zvýšení splátek) a mají rádi jistotu.