28. 6. 2021

Jak na koupi družstevního bytu

Zalíbil se vám byt, který není v osobním, ale v družstevním vlastnictví? I s tím si můžete poradit s pomocí hypotéky. Jaký postup tedy zvolit u koupě družstevního bytu?

Základem všeho je uvědomit si, že v případě družstva vám nepatří konkrétní byt, ale podíl v družstvu. Právě družstvo je vlastníkem celé nemovitosti a jako takové je také vedené v katastru. Z právního pohledu je pak s vaším podílem spjaté právo nájmu ke konkrétnímu bytu. Měsíčně tak platíte nájem a případně anuitu. Anuita je vlastně zbývající část úvěru, obvykle spojeného s náklady na stavbu celého domu. Na trhu se můžete setkat se starými byty, kde je anuita maličká či nulová, ale také s úplně novými, kde je anuita pořádně velká.

Jak financovat koupi družstevního bytu?

Každopádně tím, co jsme napsali hned jako první bod, padá možnost použít družstevní byt jako zástavu k hypotéce. To ale neznamená, že by to nešlo vůbec. Jak tedy financovat koupi družstevního bytu? CREDITAS bere koupi družstevního podílu jako jeden z možných účelů u standardního hypotečního úvěru. Jen je potřeba k ručení použít nějakou nemovitost, která je v osobním vlastnictví. Je přitom jedno, zda jde o rodinný dům či byt a zda patří přímo vám, nebo třeba vašim rodičům. A protože se to celé bere jako standardní hypotéka, dostanete také standardní (což znamená poměrně atraktivní) sazbu. Banka půjčí 80 % LTV (loan-to-value, tedy poměr výše úvěru k celkové hodnotě zajištění), která se počítá dle zajištění. Když tedy zajistíte úvěr třeba bytem za 5 milionů korun, banka vám půjčí 4 miliony. Pokud byste časem byt převedli do svého vlastnictví, můžete zástavu docela jednoduše vyměnit a po zbytek doby, kdy budete splácet hypotéku, již ručit svým bytem.

Dřív si lidé poměrně často kupovali družstevní byty, protože nemuseli platit daň z nabytí nemovitosti (4 % z pořizovací nebo obvyklé ceny), nicméně ta byla už zrušena, tento faktor tedy padá. Co naopak trvá, je možnost odečíst si zaplacené úroky z hypotéky – nejde totiž o to, kterým bytem se ručí, ale který je takto financovaný.

Na dávat pozor při koupi bytu v družstevním vlastnictví?

  1. Ověřte si, zda je prodávající členem družstva. Pokud není, nemůže vám svůj podíl prodat. Tato podmínka vám může připadat zbytečná, ale podvodů, kdy byt nebo členský podíl nepatřil prodávajícímu, již bylo víc než dost.

  2. Zkontrolujte si parametry bytu, zejména pravidelné poplatky a také anuitu.

  3. Projděte si stanovy družstva a jeho celkové hospodaření. Členský podíl pro vás znamená velkou investici, kterou byste jistě nechtěli vložit do družstva, které nemá v pořádku účty nebo se topí ve velkých dluzích.

  4. Rizika koupě družstevního bytu mohou být skryta ve smlouvě o převodu členských práv a povinností. Smlouvu by proto vždy měl sestavovat nebo alespoň zkontrolovat právník. Vydat pár tisíc korun za právní služby je dobrou cenou za odstranění rizika, že přijdete o miliony.

  5. Domluvte se s prodávajícím na postupu koupě družstevního bytu, včetně způsobu předání peněz. Ideálním řešením je jistotní účet u banky, která vám poskytne hypotéku. Vy jako kupující složíte peníze na účet a prodávající tak má jistotu, že své peníze dostane. Banka je ale vyplatí až po splnění přesně určených podmínek, třeba převedení členského podílu v družstvu. Máte tak jistotu, že peníze budou převedeny až ve chvíli, kdy prodávající splní své závazky.

  6. Pokud u své hypotéky nejste čímkoli jisti, ptejte se své banky. Poctivá banka vám ráda poradí, jak financovat koupi družstevního bytu bez rizika.

Malá rekapitulace na závěr:

koupě bytu v družstevním vlastnictví je velkou transakcí, u které je vždy namístě opatrnost. Pokud si čímkoli nejste jisti, ptejte se odborníků. S finančním otázkami zajděte za hypotečním specialistou do vaší banky, řešení právních problémů rozhodně nehledejte v diskuzích na internetu, ale u specializovaného právníka.